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Usucapião – conceito, espécies e requisitos. | Duvidas Jurídicas

Constitui modo originário de aquisição de propriedade de bens móveis ou imóveis pelo exercício da posse, no prazo definido por lei.


A perda da propriedade por usucapião justifica-se na renúncia presumida do titular do direito real, em favor do possuidor.


Distinguem-se três espécies de requisitos de usucapião: pessoais, reais e formais:

Os requisitos pessoais, que referem-se a capacidade e a legitimidade do usucapiente, os requisitos reais, os quais, dizem respeito às coisas que podem ou não ser usucapidas e os requisitos formais, que são a posse e o transcurso de um determinado lapso de tempo.

Para a usucapião ordinária exige-se também a boa-fé e justo título, como requisito formal.

Os bens fora do comércio não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade, desta forma, não poderão ser usucapidos os bens públicos (art. 102 do Código Civil), bens de menores de 16 anos, de pessoas que possuam limitação na sua capacidade, etc.


Posse contínua é a que não tem interrupção, porém não precisa ter sido exercida pelo decurso do tempo pela mesma pessoa. O código Civil em seu artigo 1.243 faculta ao possuidor, para fim de contar o tempo exigido por lei, acrescentar a sua posse a dos seus antecessores.


A posse deve ser pública, consequência do animus domini.


Em que pese que o pagamento do IPTU e demais despesas incidentes sobre o bem imóvel a ser usucapido constitua indício da presença do animus domini, este fato não é requisito indispensável para o seu reconhecimento, motivo pelo qual a eventual inadimplência em relação ao tributo e ou cotas incidentes não obstam ao reconhecimento do direito à usucapião.


O animus domini é aferido segundo critérios objetivos que não guardam correlação com a capacidade tributária ou econômica daquele que exerce a posse de forma mansa, não violenta e sem posição.


É, pois, em síntese, o animus domini, exteriorizado como aquele tem posse do bem em nome próprio, e não se acha em relação de dependência para quem quer que seja.

Justo título vem a ser o ato ou fato translativo que não produziu efeito, por padecer de defeito ou por lhe faltar qualidade específica para tanto.


O justo título pode se concretizar em uma escritura de compra e venda, formal de partilha ou carta de arrematação, por exemplo, contendo a aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em equívoco sobre a sua real situação jurídica perante a coisa.


O sentido amplo do justo título para fins de posse é extraído ainda do Enunciado nº 303 do Conselho de Justiça Federal: “Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse”.


O justo título dispensa a formalidade do registro para fins de usucapião. Neste sentido o Enunciado nº 86 da Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho de Justiça Federal: “A expressão justo título, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro”


A boa-fé é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa, o possuidor com boa-fé incide em estado de erro, que gera nele a falsa percepção de ser o titular da propriedade. (art. 1.201 do CC).


ESPÉCIES DE USUCAPIÃO


A legislação brasileira prevê as seguintes espécies de usucapião: usucapião extraordinária, ordinária, rural especial, urbana especial, individual e coletiva, usucapião especial urbana em favor de cônjuge ou companheiro separado que permanece no imóvel e usucapião indígena.


A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”


O requisito é a posse do imóvel por 15 anos, que deve ser com animus domini (com ânimo de dono), contínua, mansa e pacífica.


O parágrafo único do artigo 1.238 estabelece, que o prazo será reduzido a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.


A usucapião ordinária, além da posse com animus domini, requer a boa-fé e o justo título, conforme dispõe o artigo 1.242 do Código Civil: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”


A usucapião especial urbana individual, também denominado de pro misero ou pró-moradia, introduzida pelo art. 183 da CF de 1988, dispõe que: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”


O art. 1.240 do Código Civil e o art. 9° da Lei n. 10.257 de 2001 reproduzem esta disposição constitucional.


A usucapião especial urbana coletiva foi introduzida pelo art. 10 do Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257 de 2001: “As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”


A usucapião especial urbana em favor de cônjuge ou companheiro separado que permanece no imóvel está disposta no artigo 1.240-A do Código Civil: “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”


A usucapião especial rural está disposta no artigo 1.239 do Código Civil: “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”


A usucapião indígena está disposta no artigo 33 da Lei n. 6.001 de 1973: “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.”

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